Texas Pacific Land Corporation — TPL
Texas Pacific Land Corporation — $TPL es uno de los mayores propietarios de tierras en Texas (USA), con más de 880.000 acres, ubicados principalmente en la Cuenca Pérmica, una prolífica región productora de petróleo y gas.
Historia y Formación
Texas Pacific Land se creó en 1888, tras la quiebra de Texas and Pacific Railway Company. Como parte del acuerdo de quiebra, los terrenos propiedad de la compañía ferroviaria fueron transferidos a un fideicomiso para su gestión y posterior venta, para así saldar las deudas de la empresa. Durante casi 130 años, la gestión de la empresa fue mayormente pasiva.
Sin embargo, en 2016, Texas Pacific Land se embarcó en una nueva estrategia para maximizar el valor de su huella, a través de una gestión activa de sus royalties sobre petróleo y gas, y de sus intereses en la superficie: servicios de agua y la gestión de tierras.
Hoy en día, el negocio es poco intensivo en capital y consta unos flujos de ingresos que presentan unos márgenes elevados, todo ello relacionado con el desarrollo del petróleo y gas en la Cuenca Pérmica.
La Cuenca Pérmica es un importante contribuyente a los mercados mundiales de petróleo, gas natural y GNL (Gas Natural Licuado). La producción de la Cuenca Pérmica se ubicaría como una de las naciones productoras de petróleo más grandes a nivel mundial.
La Cuenca Pérmica domina la actividad de esquisto en Estados Unidos debido a una atractiva economía de perforación combinada con decenas de miles de pozos inventariados no desarrollados en las cuencas Midland y Delaware. Es un área de enfoque de primer nivel para muchas empresas de energía de gran capitalización, como: Chevron, Exxon Mobil ConocoPhillips, BP y sus respectivas subsidiarias.
Asignación de capital
La directiva está centrada en la asignación de capital para conseguir unos elevados retornos; centrándose en tres ejes fundamentales:
- Rendimientos del Capital: Texas Pacific Land retorna una cantidad substancial de capital a los accionistas vía dividendos y recompras de acciones cuando el valor intrínseco de la empresa no está recogido totalmente por el mercado.
- Protección del Capital: TPL posee un sólido balance para preservar la flexibilidad financiera; con 0$ de deuda y una posición de caja neta de ~725MM$.
- Oportunidades de Inversión: Equilibrando los rendimientos del capital realizando inversiones estratégicas en activos que generen altos rendimientos. Para ello, se enfocan en comprar a terceros terreno en superficie, activos de agua y/o de royalties/minerales con una calidad similar o mejor a la base heredada de TPL a valoraciones que generen rendimientos atractivos en el largo plazo. Utilizando para ello su experiencia, personal y base de activos heredados.
Para conseguir generar estos altos retornos es clave el crecimiento del flujo de caja libre por acción a largo plazo, maximizando así el valor intrínseco de la compañía, y por tanto, maximizando el valor de los accionistas.
El ciclo de vida de los pozos
Texas Pacific Land obtiene ingresos durante todo el ciclo de vida de los pozos de petróleo y gas construidos en sus dominios, que podemos clasificar en tres fases diferenciadas:
- Permisos previos: Operadores de exploración, producción y upstream obtienen permisos regulatorios, preparan la localización óptima del pozo y desarrollan la infraestructura.
Por su parte TPL establece tarifas fijas por el uso del terreno de su propiedad para la construcción y el desarrollo de las infraestructuras: localizaciones, pozos, tuberías…
Además, se generan ingresos adicionales por la venta de material (caliche) utilizado durante la construcción de la infraestructura. - Construcción del pozo: Los operadores pinchan/perforan los nuevos pozos. Una vez finalizan las labores de perforación, el siguiente paso es la fracturación.
Texas Pacific Land establece un precio fijo por barril de agua subterránea suministrado y/o por agua producida tratada. - Producción del pozo: Una vez construido, el pozo se pondrá en funcionamiento y empezará a generar producción de petróleo/gas y, por tanto, comenzará a generar ingresos.
Texas Pacific Land establece un royalty por barril por permitir construir en sus tierras la infraestructura relacionada con el tratamiento, reciclaje y/o eliminación del agua producida. Además, los royalties por la producción de petróleo y gas generan un porcentaje fijo de ingresos para TPL, quien seguirá recibiendo los pagos contratados con los operadores mientras sigan utilizando las infraestructuras construidas en sus terrenos.
Royalties sobre gas y petróleo
Texas Pacific Land obtiene importantes ingresos provenientes de la producción/extracción de petróleo y gas realizadas en sus tierras. Una de las principales fuentes de ingresos de Texas Pacific Land son los royalties por gas y petróleo cobrados a empresas de energía. Este segmento aporta el 57% de los ingresos consolidados en la cuenta de resultados del año fiscal 2023.
Los royalties sobre petróleo y gas representan la propiedad real de estos activos y que dan derecho al propietario a recibir una parte de los ingresos derivados de la producción de petróleo y gas. Así, Texas Pacific Land recibe un porcentaje de los ingresos brutos generados en los pozos de petróleo y gas que han sido perforados en su terreno.
Los royalties no presentan costes de mantenimiento (CapEx), como pueden ser los costes de perforación o terminación de pozos; ni tampoco tiene costes asociados a los gastos operativos sobre arrendamientos. Si bien, el gas y el GNL pueden llevar asociados un conjunto de pequeñas deducciones.
Aunque los ingresos por royalties existen a perpetuidad, los intereses prevalecientes sobre royalties (“Overriding Royalty Interests — ORRI”) pueden ser una excepción, ya que generalmente están vinculados a los arrendamientos, y estos pueden no existir a perpetuidad. No obstante, TPL posee una mínima cantidad de ORRI.
La responsabilidad del propietario del terreno consiste en:
- Verificar los ingresos recibidos
- Garantizar el cobro puntual
- Inspeccionar los talones para verificar la precisión de la producción, los precios y las deducciones aplicadas
- Realizar un seguimiento del estado de los pozos en construcción
- Extraer y analizar el rendimiento del yacimiento de los pozos
La gestión del terreno en propiedad
Ser propietario del terreno le permite a Texas Pacific Land controlar el acceso al suelo en superficie, pero además también tiene la propiedad de acceso a los acuíferos, así como al espacio poroso del subsuelo.
A diferencia de los royalties sobre el petróleo y el gas, no existen tasas legales sobre ingresos, arrendamientos o royalties para actividades que sucedan dentro del terreno de una finca.
Por tanto, generar oportunidades para capturar ingresos requieren un seguimiento continuo, negociación y comercialización sobre estas zonas.
Texas Pacific Land presenta tres fuentes de ingreso adicional gracias a ser propietario del terreno:
- Arrendamientos del terreno, servidumbres y material (SLEM)
- Gestión del agua
- Royalties sobre el agua producida
Arrendamientos del terreno, servidumbres y material (SLEM)
La extensión del terreno en propiedad proporciona múltiples flujos de ingresos provenientes de la venta/arrendamiento de terrenos, otorgamiento de servidumbres, así como por la concesión de licencias de paso a través de sus vastas propiedades. Este segmento generó el 11% de los ingresos del año 2023.
TPL utiliza formularios y estructuras de pago estandarizadas, ofreciendo una respuesta rápida a los clientes operadores. Las servidumbres de Texas Pacific Land suelen tener un plazo inicial de 10 años, con opción adicional de renovación de 10 años durante la vida útil de la infraestructura. Los pagos por renovación de dicha servidumbre generalmente son el 115% de la servidumbre anterior o el aumento del IPC, lo que sea mayor.
La infraestructura instalada tiende a ser de larga duración y/o permanente. Así, las oportunidades de ingresos están correlacionadas con la actividad desarrollada en la Cuenca Pérmica.
Adicionalmente, el avance tecnológico puede dar lugar a nuevas fuentes de ingresos a partir de tecnologías emergentes, por ejemplo: instalaciones de energía solar o eólica, así como de captura de carbono.
Gestión del agua
Texas Pacific Land posee la propiedad de los acuíferos, lo que le proporciona derechos sobre el agua y oportunidades para suministrarla en el desarrollo de pozos de petróleo y gas; brindando a los operadores de petróleo y gas servicios de abastecimiento, tratamiento y eliminación de agua, crucial para las operaciones de fracturación hidráulica — fracking.
Texas Pacific Land posee, desarrolla y opera una red de infraestructura que contiene: pozos, estanques y tuberías que le permite extraer, almacenar y transportar agua a sus clientes. Además, TPL proporciona tratamiento/reciclaje de agua para su reutilización en actividades complementarias. Este segmento proporcionó en 2023 el 18% de los ingresos de la compañía.
Royalties sobre el agua producida
El “agua producida” se refiere al agua que fluye desdee un pozo de producción de petróleo/gas. Dado el elevado contenido de sólidos presentes en el agua, así como a su salinidad, el agua producida debe inyectarse, tratarse y/o reciclarse.
La cuenca Delaware se caracteriza por un elevado ratio agua-petróleo, es decir, por cada barril de crudo extraído de un pozo, se generan aproximadamente 4 barriles de agua.
Al permitir el uso de su territorio para construir una infraestructura que procese este agua, Texas Pacific Land recibe un royalty por volumen de agua producido, negociado en acuerdos comerciales con operadores de exploración, explotación (upstream operators), así como de transporte y almacenamiento (midstream operators). El royalty medio establecido oscila entre 0,09–0,11$ por barril. Este segmento generó el 13% de los ingresos en el año 2023.
Los royalties que cobra TPL sobre el agua producida son un generador de flujo de caja único, ya que es un flujo de efectivo con márgenes muy elevados y además libre de gastos de capital, derivado de un subproducto de la extracción de petróleo & gas.
Pros y contras de invertir en TPL
Invertir en Texas Pacific Land puede resultar atractivo por varias razones, pero también conlleva riesgos específicos. A continuación se desglosan cada uno de ellos:
Ventajas
Importantes posesiones de tierras y minerales:
- Ventajas de la Cuenca Pérmica: Texas Pacific Land posee extensas tierras en la Cuenca Pérmica, una de las regiones productoras de petróleo y gas más prolíficas del mundo. Esto le da a TPL un flujo constante de ingresos por los royalties provenientes de la extracción de petróleo y gas de sus tierras.
- Revalorización de activos: Los derechos sobre tierras y minerales que TPL arrienda a operadores generalmente se aprecian con el paso del tiempo, lo que ofrece potencial para obtener ganancias de capital a largo plazo.
Ingresos diversificados
- Royalties de Petróleo & Gas: Texas Pacific Land se beneficia, a través de royalties, de un flujo de ingresos pasivos con unos márgenes elevados, que típicamente no implican gastos operativos.
- Servicios de gestión de agua: El negocio de aguas de la compañía está creciendo, ofreciendo servicios esenciales para la fracturación hidráulica — fracking; diversificando así los ingresos más allá de los royalties mencionados anteriormente.
Salud financiera
- Baja deuda: Texas Pacific Land tradicionalmente opera con poca o ninguna deuda -actualmente se encuentra en posición de caja neta- lo que mejora su estabilidad financiera y reduce su riesgo operativo.
- Altos márgenes de beneficio: La naturaleza del negocio de TPL, con ingresos significativos por royalties, contribuyen a mantener unos sólidos -y elevados- márgenes de beneficio.
Rentabilidad para los accionistas
- Dividendos y recompras: TPL presenta un historial de retornar valor a los accionistas vía dividendos -ordinarios y especiales-, con 20 años consecutivos de incrementos del mismo; así como realizando recompras de acciones, lo que resulta muy atractivo para inversores enfocados en rentas.
Crecimiento estratégico
- Adaptación e innovación: la decisión de la empresa de diversificarse hacia los servicios de gestión de agua y su reciente restructuración corporativa, demuestran la adaptabilidad y planificación estratégica para un crecimiento futuro.
Inconvenientes
- Volatilidad de los precios de las materias primas: Los ingresos de TPL están fuertemente influenciados por los precios del petróleo y del gas. Las fluctuaciones en estos mercados pueden generar una volatilidad de las ganancias significativa.
- Riesgos ambientales y regulatorios: El aumento de regulaciones sobre los combustibles fósiles y un cambio hacia las energías renovables podrían afectar al negocio principal de TPL. Además, las preocupaciones medioambientales también pueden plantear riesgos operativos y de reputación.
- Concentración de la industria: El negocio de TPL se concentra en el sector del petróleo y del gas, que está sujeto a desaceleraciones cíclicas y condiciones cambiantes dependientes de la dinámica del mercado.
- Factores geopolíticos: Los acontecimientos políticos y económicos que afectan a los precios del petróleo a nivel mundial podrían afectar directamente a los ingresos de TPL.
- Cambios corporativos: Si bien la conversión de un fideicomiso a una corporación ofrece flexibilidad, también introduce complejidades en la gobernanza, así como en los informes financieros que los inversores deben monitorizar.
Análisis cuantitativo
Dashboard
Al analizar Texas Pacific Land, lo primero que llama la atención son los elevados márgenes que posee, como dato en el año 2023 presentó:
- Margen bruto: 86,6%
- Margen neto: 64,2%
- Margen FCF: 57,2%
Además, presenta un crecimiento anual compuesto a doble dígito tanto en beneficio por acción, creciendo a un ritmo CAGR = 37,3% en los últimos 10 años; como en flujo de caja libre por acción, con un CAGR10Y = 33,7%.
El compromiso con el retorno a los accionistas es palpable con un crecimiento anual compuesto del dividendo en los últimos 10 años del 48,5% anual en dividendos ordinarios, entregando además varios dividendos especiales. El último dividendo de 10$ por acción lo pagará en julio de 2024.
Los retornos que entrega TPL también son muy elevados, presentando en 2023 un ROE = 38,9% y un ROIC = 41,9%; lo que nos indican sin duda la elevada calidad del negocio analizado.
Evolución del negocio
En los últimos años la compañía ha crecido en ingresos a doble dígito, a un ritmo del 16,04% CAGR, también crecimientos de doble dígito del flujo de caja libre por acción, CAGR5Y = 21%.
Los márgenes se mantienen estables, creciendo el margen sobre FCF a un ritmo del 4,45% anual compuesto.
El payout sobre BPA o FCF aumenta si lo comparamos con el año 2019, sin embargo desde 2020 oscila en unos niveles cómodos del 20–30%.
Los activos que posee la compañía crecen a un ritmo CAGR = 32,3% en los últimos 5 años, encontrándose además en una saneada posición de caja neta que es creciente año a año. De ahí los periódicos dividendos extraordinarios que la directiva decide pagar a los accionistas.
Puntuación
- Calidad de la empresa: Texas Pacific Land es una empresa de una calidad muy elevada, como puede observarse si nos atenemos a los ratios de calidad de la empresa; es por ello que le otorgamos una puntuación cinco estrellas en este apartado.
- Dividendo: pese a presentar una rentabilidad por dividendo bastante baja, pues no llega al 1%, el hecho de llevar 20 años incrementándolo constantemente a ritmos de doble dígito alto y con un payout contenido hace que tenga una puntuación de 4,5 estrellas. Siendo una empresa muy interesante de cara al largo plazo.
- Valoración a precio actual: Como toda empresa de calidad, Texas Pacific Land cotiza a un precio muy exigente, con unos múltiplos muy elevados. Máxime cuando en el último mes ha tenido un fuerte repunte que ha aupado el precio un +26%.
Conclusión
Texas Pacific Land puede ser una inversión atractiva para aquellos interesados en capitalizar el potencial a largo plazo de la tierra y los recursos naturales en la Cuenca Pérmica. Su estabilidad financiera y sus ingresos diversificados son aspectos muy positivos. Sin embargo, hay que tener en consideración los riesgos asociados a las fluctuaciones de los precios de las materias primas y de los factores ambientales.
Como siempre, se aconseja realizar una investigación/análisis propio antes de tomar ninguna decisión de inversión.
Muchas gracias por leer hasta aquí
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Un abrazo,
JDH.
